Договор переуступки прав

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

• Договор долевого участия;
• Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка. То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно. Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить. Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty), если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити-XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, — говорит специалиста. – Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке – довольно распространенное явление на сегодняшний день

Самое важное – выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца

Как подготовиться и обезопасить себя?

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

1. Устав компании и их учредительные документы.
2. Свидетельство государственной регистрации.
3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
4. Договор аренды земли под застройку.
5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

• разрешение на проведение строительных работ;
• цель проведения проекта;
• этапы строительства;
• сроки реализации;
• срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

• Скачать бланк согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости
• Скачать образец согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Этапы заключения договора переуступки прав

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

• учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
• бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
• проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
• проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
• договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

2. Сбор необходимых документов:

1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
   • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
   • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
   • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
   • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

3. Составление договора цессии

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

• характеристики объекта сделки;
• сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

• удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
• договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
• справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
• письменные согласия застройщика и банка;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
• закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Риски

Цессия – более рискованная форма передача права собственности на квартиру по целому ряду факторов, отдельно стоит выделить следующие:

Продать квартиру по переуступке можно с ипотекой, несмотря на залог. В этом случае цедент обязан согласовать сделку с банком, при этом финансовые организации не охотно рассматривают подобные обращения, ведь они подразумевают досрочную ликвидацию задолженности, что влияет на выплату процентов

Покупателю важно убедиться в отсутствии неучтенных расходов, ведь иначе ему придется самостоятельно погашать их.
Переуступка может облагаться комиссией. Это правило указывается в ДДУ, поэтому стоит внимательно изучить договор, чтобы понимать, существует ли такая преграда.
Компенсации и неустойки, связанные с расторжением договора долевого строительства, рассчитываются по первоначальной стоимости квартиры

Застройщик может не закончить работу, но отвечать ему придется только по самым первым суммам, цессия в этом случае значения не имеет.
ДДУ заключается только до передачи квартир застройщиком, несмотря на их фактическое состояние в момент завершения сделки. После этого продажа возможна по договору купли-продажи.
Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в ЕГРН, иная ситуация указывает на нарушения правил строительства, поэтому рассматривать подобные квартиры стоит внимательнее.

Для исключения любых рисков стоит привлекать юристов, брокеров или риелторов.

Пошаговая инструкция

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Дырка в законах

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу. Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и  машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.Многие, но не все. Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры. Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж. Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже

Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя»

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

В первую очередь происходит составление договора

В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.
Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе. Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре

Зачастую проводится застройщиком.
Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
В течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
2. Согласие от супруга на процедуру.
3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
4. Предварительный договор.
5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

• Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
• Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь . Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.